La Ley de Vivienda naufraga en un mar de inconsistencias

La joven Ley de Vivienda, aprobada a mediados del año 2023, ha sufrido en su corta trayectoria duros reveses legales, a los que hay que sumar el correctivo del Tribunal Constitucional que tumba parte de su articulado que dificultaba los desahucios.

Concretamente, el Constitucional ha declarado nulas determinadas exigencias y nuevas obligaciones que la norma imponía a los propietarios de viviendas ocupadas y que debían acreditar a la hora de interponer una demanda y, si las incumplían, el juez no la admitiría a trámite. Como el caso de la existencia o no de supuestos de vulnerabilidad social, cuestión cuya prueba y conocimiento resultaba inalcanzable para el arrendador sin mediar el consentimiento previo del inquilino. Lo que dejaba en manos del arrendatario que el juez pudiera inadmitir la demanda de desalojo por falta de un documento esencial.

El Pleno del Constitucional argumentó que esta exigencia que endurece la interposición de las demandas de desahucio vulnera el derecho de tutela judicial efectiva de los propietarios y, en consecuencia, ha anulado los apartados dos y seis de la disposición final quinta de la norma al entender que dichas medidas "no resultan razonables y proporcionales".

Aunque lo más destacable de esta controvertida Ley es ostentar el dudoso honor de haber conseguido, desde su entrada en vigor, el efecto contrario al que perseguía en el mercado del alquiler. No en vano, una de las consecuencias negativas que ha propiciado la norma en la oferta es la reducción o desaparición de más de 96.000 pisos del mercado, que han sido retirados del alquiler ante la escasa seguridad jurídica que ofrece la Ley a los propietarios.

Y es que lejos de dinamizar y abaratar el coste de los arrendamientos, en el año 2024 la oferta de viviendas en alquiler se ha reducido hasta las 717.338 unidades, 96.512 menos respecto al año anterior. Una debacle que se extrapola también a los precios medios de las rentas, pues se han elevado respecto al año 2023 un 11.3%, llegando en 2024 hasta los 1.118 euros, según un estudio de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos. Especial mención merece la situación en Cataluña que se puede calificar de grave, pues, además de la norma estatal cuenta con una autonómica, lo que propiciado que la oferta se derrumbe hasta un 20%.

Los únicos beneficiados hasta el momento de la aplicación de La Ley de Vivienda, según los datos ofrecidos son 'los inquilinos morosos', que han visto duplicado el tiempo medio de materialización de los lanzamientos judiciales por impagos. Ya que las solicitudes se pierden en los entresijos de un sistema que no comprende bien las exigencias ni la cultura del alquiler en nuestro país y que no se ajusta a las necesidades reales, capacidades y obligaciones de los partícipes y afectados.

Por último, tampoco se ha conseguido el objetivo de la Ley de Vivienda de contener la subida de los precios del alquiler, pues los propietarios podrán subir este año el alquiler hasta un 10% a sus inquilinos, siempre que se encuentran dentro de algunas de las excepciones que permiten superar el 3% anual estipulado. Recordemos que la Ley dispone la creación de un Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda con información sobre el coste del alquiler en cada zona residencial, además de una serie de medidas específicas para contener los precios, de zonas de mercado residencial tensionado durante un período de tres años, prorrogable anualmente, para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.

Pues a pesar de esto, cabe recordar que hay varios factores como 'la actuación de rehabilitación', 'mejoras en el ahorro de energía primaria no renovable' o 'contratos de arrendamiento por un periodo de diez años o más', donde el Derecho a la Vivienda establece que los propietarios de casas o departamentos en alquiler pueden aplicar un recargo a sus inquilinos: "La cláusula de actualización anual de la renta del contrato podrá incrementarse por un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años", dice la Ley 12/2023.

La Ley de Vivienda da al traste con el espíritu innovador de la norma, ya que la dirección en la que se han venido experimentando los hechos y consecuencias de esta, desde su entrada en vigor, está lejos del pragmatismo que se le presupone a un mercado de alquiler que hoy se resiente.