La Fundación de Estudios de Economía Aplicada, Fedea, publica hoy un trabajo del profesor Fernando Pinto sobre los resultados después de dos años de la entrada en vigor de Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, con la conclusión de que la Ley no ha logrado un mejor acceso a la vivienda.
El análisis se apoya en una circunstancia que lo convierte en un caso de estudio útil: la contención de rentas prevista en la norma solo se ha desplegado de forma generalizada en Cataluña, a partir del 16 de marzo de 2024. Ello permite comparar el territorio donde la ley opera, Cataluña y en particular Barcelona, con territorios donde no lo hace, como Madrid, que actúan como referencia. El informe responde el precio se modera donde la norma se aplica, pero que hay menos oferta disponible.
El trabajo documenta que entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, el alquiler acumuló un incremento del 5,7% en Barcelona y en Cataluña, frente al 8,5% en Madrid y al 10,8% en el conjunto nacional. Las cuatro provincias catalanas comparten esta moderación, con crecimientos entre el 3,1% y el 5,7%. El territorio regulado se sitúa por debajo de la práctica totalidad de los comparadores no tratados.
Por el contrario, el número de anuncios de alquiler cayó un 22,2% en Barcelona y un 20,5% en Cataluña, mientras que en Madrid aumentó un 3,9%. La contracción catalana prácticamente duplica la de los territorios no regulados de nivel comparable, como la Comunidad Valenciana o Andalucía, donde el retroceso ronda el 10% y es atribuible a la fase general del mercado.
La competencia por cada vivienda disponible se multiplicó donde la oferta se retiró
La menor oferta provoca una mayor presión de la demanda, medida como contactos por anuncio. En Barcelona, por ejemplo, alcanzó los 462 en el cuarto trimestre de 2025, frente a 103 en Madrid y 135 en el conjunto nacional. Barcelona registró del orden de 4,5 veces más solicitantes por vivienda que Madrid. Y el autor afirma que estas diferencias no son “marginales”, sino de orden de magnitud, y reflejan el exceso de demanda que la teoría asocia a un precio situado por debajo del de equilibrio.
Esta combinación de resultados sugiere que la ley no ha conseguido su objetivo declarado de facilitar un mejor acceso a la vivienda. La moderación de las rentas para los inquilinos ya instalados en las áreas protegidas (insiders) convive con una reducción de la oferta y con un aumento de la intensidad de la competencia por las unidades disponibles que tienden a empeorar las condiciones de acceso de los outsiders. El ajuste entre oferta y demanda que el precio ya no realiza se produce por la vía del racionamiento entre solicitantes con criterios subjetivos.
Por otra parte, la aceleración del precio que se observa en el conjunto del país no es atribuida a la norma, dado que la contención de rentas no se ha aplicado en la mayor parte del territorio. Y Fernando Pinto, que es profesor titular de Economía Aplicada en la Universidad Rey Juan Carlos, afirma que atribuirle el encarecimiento agregado “incurriría en un error de identificación, porque el dato nacional está dominado por territorios donde la ley no opera. La similitud entre la evolución del precio de venta y el del nuevo alquiler apunta a un déficit común de oferta y no a un efecto privativo de la regulación del arrendamiento”.
