La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ha analizado la regulación y el funcionamiento del proceso urbanístico que permite transformar suelo para construir nuevas viviendas, tanto libres como protegidas y sociales. El estudio examina todas las fases del proceso, desde el planeamiento hasta la edificación.
El precio y la disponibilidad de vivienda dependen de muchos factores, pero uno de los más relevantes es la disponibilidad de suelo. El suelo puede representar hasta un 45% del precio final de una vivienda, por lo que mejorar la eficiencia de los procesos urbanísticos puede contribuir a reducir costes, acortar plazos y ampliar la oferta, mejorando el acceso a la vivienda, tanto libre como social, en beneficio de los ciudadanos.
Trabas burocráticas y regulatorias
España cuenta con una de las regulaciones de uso del suelo más restrictivas del entorno OCDE. En particular, el proceso urbanístico tiene una complejidad excesiva, inconsistencia e inseguridad jurídica, rigidez desproporcionada y excesiva lentitud administrativa.
En la fase de planeamiento, la delimitación detallada del suelo urbanizable y de sus usos puede reducir la capacidad de respuesta ante cambios en la demanda de vivienda o en otras actividades económicas. Además, la nulidad de los planes y la rigidez para modificarlos pueden retrasar o bloquear nuevos desarrollos. Además, los instrumentos de planeamiento son complejos, cargados de trámites y documentos que en ocasiones pueden resultar redundantes o innecesarios.
Competencia también identifica dificultades en la fase de urbanización, donde la acumulación de trámites técnicos y administrativos puede alargar los plazos y encarecer los proyectos. En la fase de edificación, la multiplicidad de controles y exigencias administrativas puede demorar la concesión de licencias y retrasar el inicio de nuevas construcciones.
Por último, el estudio advierte de que la normativa sectorial —ambiental, patrimonial, de infraestructuras u otras— tiene un peso creciente en los procesos urbanísticos. Aunque considera que estos controles responden a objetivos legítimos, su falta de coordinación o proporcionalidad puede generar duplicidades, contradicciones y nuevos retrasos.
Recomendaciones para mejorar el acceso a suelo para vivienda
Para lograr un mejor funcionamiento del urbanismo en España, que permita ampliar la disponibilidad de suelo y de vivienda, la CNMC propone una mayor racionalización y coordinación regulatoria, simplificar y consolidar la normativa urbanística, y mejorar su digitalización y accesibilidad, además de promover una gobernanza regulatoria más cohesionada y coordinada, y una mayor ordenación supramunicipal del territorio.
Asimismo considera que se debe flexibilizar el planeamiento urbanístico revisando la clasificación del suelo no protegido, ampliando los posibles usos del suelo y reduciendo el impacto de los planes urbanísticos sobre la competencia en otros mercados.
En el mismo sentido propone reducir la complejidad de los instrumentos de planeamiento y de sus procesos de elaboración, tramitación y aprobación como reducir el número de instrumentos de planeamiento y la carga de contenido de los Planes Generales y la racionalización en la elaboración y aprobación de estos instrumentos.
En resumen, Competencia reclama una simplificación de la gestión urbanística para facilitar la edificación.
