Los ladrillos administrativos

 

Hay especies protegidas que casi nadie ha visto. El lince ibérico. El urogallo cantábrico. Y la vivienda asequible. La diferencia es que para salvar a las dos primeras basta con cuidar el bosque. Para salvar la tercera seguimos convencidos de que hacen falta más formularios.

 

Quizá el problema sea que seguimos buscando al culpable equivocado. Existe una curiosa teoría según la cual una vivienda empieza a costar dinero cuando llega el primer albañil. Es una teoría entrañable. La vivienda empieza a costar mucho antes, cuando aparece el primer burócrata.

 

Un solar comprado genera intereses desde el primer día. El capital inmovilizado exige rentabilidad. Los materiales siguen encareciéndose. El reloj financiero no se detiene porque un expediente permanezca encima de una mesa. Cada mes de espera tiene un coste. Y ese coste termina incorporándose al precio de la vivienda.

 

No deja de ser significativo que el Gobierno regional haya impulsado un decreto para agilizar los trámites urbanísticos con el objetivo de facilitar la construcción de 25.000 viviendas en los próximos cinco años. Cuando una administración intenta reducir la burocracia está reconociendo, aunque sea de forma implícita, que la burocracia también construía. Pero construía costes.

 

El Consejo Económico y Social señala que en los últimos años la construcción de viviendas ha crecido más de un 35%. Sin embargo, ese incremento no ha resuelto el acceso a la vivienda porque buena parte de la nueva oferta se concentra en segmentos de precio elevado. Construimos más. Pero no necesariamente construimos para quienes más lo necesitan.

 

Es paradójico que queramos viviendas asequibles, pero propiciamos que sólo resulte rentable construir viviendas caras.

 

Nos preocupa que haya pocos constructores porque sospechamos que así ganarán más dinero. Nunca se nos ocurre pensar que quizá haya pocos constructores porque construir se ha convertido en una profesión para personas con mucha paciencia y un banco todavía más paciente.

 

Según el Directorio Central de Empresas del INE, la Región de Murcia pasó de 16.455 empresas de construcción en 2008 a 12.891 en 2018. Las supervivientes operan no necesariamente levantando vivienda nueva; muchas acabaron haciendo reformas, rehabilitación, instalaciones o trabajos especializados. Y el informe del CES añade un dato todavía más revelador: las empresas promotoras se han reducido aproximadamente a la mitad desde el inicio de la crisis y apenas un tercio mantiene trabajadores.

 

Este dato importa más de lo que parece. La inoperancia burocrática no sólo retrasa viviendas. También selecciona quién puede construirlas. Una empresa pequeña puede saber levantar un edificio, pero difícilmente puede soportar años de costes financieros antes de vender una sola vivienda. Así, la dilación se convierte en barrera de entrada. No expulsa por decreto a los nuevos competidores; simplemente les exige una espalda financiera que no tienen.

 

El resultado es parecido al fútbol moderno. Todos celebramos la emoción de la competición, pero al final sólo pueden fichar delanteros los clubes con jeques, fondos o estadios llenos. Los demás juegan con la cantera, con cesiones y rezando para no descender. En la vivienda sucede algo semejante: para entrar en el mercado ya no basta con saber construir. Hace falta aguantar temporadas enteras pagando intereses mientras el expediente disputa su propia Champions administrativa.

 

Con menos concurrencia hay menos presión competitiva para contener precios. Y con promotores seleccionados precisamente por su capacidad financiera para soportar esperas largas, el tipo de proyecto cambia. Si alguien debe asumir años de costes antes de ingresar un euro, no acometerá una promoción con márgenes estrechos. Buscará viviendas que permitan recuperar la inversión con holgura.

 

Luego nos indignamos porque se construyen demasiadas viviendas de lujo. Es una indignación conmovedora. Si obligamos a un promotor a soportar años de costes antes de vender una sola vivienda, resulta sorprendente exigirle después que recupere esa inversión vendiendo pisos baratos. Es como pedir a un restaurante con tres estrellas Michelin que cobre menú de colegio.

 

Después nos sorprendemos de que los jóvenes retrasen su emancipación, de que una familia media necesite casi seis años de salario íntegro para comprar una vivienda o de que quienes tienen menos recursos hayan desaparecido del mercado antes incluso de entrar en él.

 

No hemos nacionalizado el suelo ni prohibido construir. Hemos inventado algo mucho más sofisticado: convertir la espera por dilación burocrática en el material de construcción más caro de todos.

 

Siempre creí que las casas se construían sobre cimientos. Me equivocaba. Primero construimos el papeleo y luego, si todavía queda dinero, levantamos la vivienda.

 

El autor: César Nebot