Cuarenta siglos topando precios

 

En 1979 Robert Schuettinger y Eamonn Butler publicaron un magnífico libro titulado '4.000 años de control de precios y salarios'. Estudiaron más de cien casos en una treintena de países, desde el Código de Hammurabi hasta los años setenta. Su conclusión más clara: algunos controles frenaron los efectos de la inflación durante un breve periodo, pero ninguno resolvió el problema, porque no atacaba su causa. Y cuando la inflación reprimida encuentra la primera oportunidad, rebrota con fuerza.

 

El patrón se repite una y otra vez. En el año 301, el emperador Diocleciano fijó por decreto los precios y salarios de todo el Imperio romano, con pena de muerte para quien vendiera más caro. Los comerciantes retenían la mercancía o comerciaban a escondidas. Diocleciano abdicó cuatro años después, forzado por el fracaso, y el edicto quedó en letra muerta. En 1793, la Francia revolucionaria topó el precio del grano pese a tener una cosecha abundante. ¿Qué ocurrió? En cuanto se fijó el precio del trigo y el centeno, esos granos dejaron de verse en los mercados. La ley se derogó en diciembre de 1794 por la enorme presión social.

 

La razón es sencilla. El precio no es un capricho de quien vende, sino una señal: uno alto avisa de que algo escasea y anima a producir más. Cuando se prohíbe que suba, la señal se apaga, pero para nada la escasez o necesidad de ese bien o servicio. Tras dieciséis meses presidiendo la Comisión de Precios del plan de Nixon, C. Jackson Grayson enumeró siete maneras en que el control de precios dañaba el mercado, entre ellas que niega el principio de la ganancia, que es lo que lleva la inversión hacia quien produce. Inversión que se produce en mejoras de precio o de producto con valor añadido. Hay centenares de casos y de estudios que demuestran por qué esto no funciona.

 

Con la vivienda, obviamente, ocurre lo mismo. El libro también dedica un capítulo a los controles de alquileres. Tras el terremoto de San Francisco de 1906, con 225.000 personas sin hogar y precios libres, había más ofertas de alquiler que peticiones. En 1946, con los alquileres topados, había 375 peticiones por cada diez ofertas. En Londres 1970, los anuncios de pisos sin amueblar cayeron de 767 a 66 en siete años, mientras los de pisos amueblados crecían: fue la consecuencia de una ley que limitaba los precios de los pisos sin amueblar y los propietarios se pusieron a amueblar ya que recuperar su vivienda se volvía harto difícil.

 

La pasada semana vimos un episodio parecido en nuestro querido país. El Gobierno aprobó dos decretos con una prórroga extraordinaria de hasta dos años para ciertos contratos, una limitación temporal de algunas actualizaciones de renta y nuevas reglas para los desahucios. El Congreso los rechazó el 2 de octubre. ¿Cosas que pasaron? Pues entre el 28 y el 30 de septiembre, la oferta de alquiler quedó unas 4.290 viviendas por debajo de lo esperable, desaparecieron inmuebles del mercado, así de fácil y así de rápido. El Observatorio del Alquiler calcula que más de 120.000 viviendas han salido del alquiler residencial desde 2023, en un periodo de cambios normativos en defensa de la okupación, de los “vulnerables”, de la protección de zonas “tensionadas”... Muchas no cambian de casero: un inversor compra la cartera y, según vencen los contratos, vende los pisos uno a uno, porque hoy la compraventa rinde más y te ahorras problemas.

 

Obsérvese que en ningún momento estamos fomentando la oferta, lo que estamos haciendo es, si acaso, repartir lo mismo entre diferentes propietarios o inquilinos con lo que la demanda sigue sin satisfacerse y, naturalmente crece y con la tensión del mercado la crisis aumenta. Nadie va a construir para vender o para alquilar si el riesgo es alto y el margen dudoso, ¿ustedes lo harían?

 

Y digo yo: si creemos que fijar el precio es la clave para que todo el mundo pueda permitirse una vivienda, ¿por qué detenernos ahí? Podríamos topar el pan, la luz o el combustible, por ejemplo. ¿Acaso el pan es menos necesario que la vivienda?

 

Por cierto, con el pan se hizo en Egipto en 1978. Con el pan por debajo del precio de mercado, parte acababa convertido en forraje, porque resultaba más barato que el heno… Imaginen.

 

La vivienda es cara porque hay poca, y construir es lento. Según la patronal de promotores, transformar un suelo puede llevar entre 15 y 20 años. Después llega la licencia. El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos calcula que cada año de retraso añade unos 13.000 euros al coste de una vivienda, y la espera media ronda los doce meses, cuatro veces el plazo legal, con expedientes que llegan a dos años.

 

A eso se suma la carga fiscal, no menos del 25% del precio que pagamos por una vivienda son impuestos. Si la Administración quiere rebajar lo tiene fácil.

 

Topar los precios, de venta o alquiler, no crea ni un solo piso, no abarata el suelo, no acorta una licencia ni reduce un impuesto. Lo que hace es desviar la atención de las causas reales y dar a los gobiernos una excusa para no actuar y hacer demagogia. Si de verdad queremos que la vivienda sea accesible, hay que conseguir que se construya más, más rápido y con menos cargas. Es menos vistoso que fijar un precio por decreto, pero cuarenta siglos de experiencia sugieren que es lo único que funciona.

 

Linkedin: Carlos Recio