La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda en España para ponerla en el mercado del alquiler ha bajado durante el tercer trimestre de 2026 hasta el 6,2%, ya que al finalizar el verano de 2025 el retorno que ofrecía se situaba en el 6,9%. Según el estudio realizado por el portal inmobiliario Idealista, la rentabilidad de la vivienda supera en 2,1 puntos al Bono del Estado a 10 años. Sin embargo, la subida del bono hasta el 4,1% —frente al 3,3% de hace un año— ha estrechado notablemente el diferencial, dejando ya a San Sebastián (3,3%) por debajo de esta referencia en vivienda, y a los garajes de 14 capitales en la misma situación.
Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, las oficinas se mantienen como la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar una oficina en España para alquilarla ofrece una rentabilidad bruta del 11,2%, que se reduce levemente desde el 11,5% que daba hace doce meses. Los locales ofrecen un rendimiento del 10,0% (9,9% hace un año) y en el caso de los garajes se sitúa en el 6,0%, frente al 6,2% de septiembre de 2025.
Rentabilidad de la vivienda
Entre las capitales españolas, Huelva es la que resulta más rentable, ya que alcanza el 7,4%, seguida por Castellón de la Plana (7,2%), Zamora (7%), Lleida (6,9%), Jaén y Murcia (6,8% en ambos casos). Por debajo de estas cifras se sitúan Guadalajara, Palencia y Segovia (6,6% en las tres capitales) junto a Lugo y Melilla (6,5% en ambas). Por el contrario, San Sebastián es la única capital donde la rentabilidad de la vivienda queda por debajo del bono del estado, con un 3,3%. La siguen A Coruña (4,2%), Madrid (4,3%), Palma (4,3%), Barcelona y Cádiz (4,4% en ambos casos).
Rentabilidad de los locales comerciales
Los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en casi todas las capitales. Los locales de Tarragona presentan el retorno más jugoso entre las capitales, con un 11,2%, seguidos por Lleida (11,1%), Murcia (10,8%), Toledo (10,4%) y Oviedo (10%), las únicas capitales con una tasa igual o superior al 10%. En Barcelona está en el 8%.
En el lado opuesto se encuentran Cuenca (6,5%), Madrid (6,8%) y Palma (6,9%).
Rentabilidad de las oficinas
El mayor retorno se obtiene en Lleida y Zaragoza (10,4% en ambos casos), Sevilla (9,1%), Burgos (8,9%), Vitoria (8,7%) y Castellón de la Plana (8,3%). En Barcelona se queda en el 7%.
Palma es el mercado donde la rentabilidad de las oficinas es menor, con un 6%. La parte baja de la tabla se completa con Madrid (6,1%) y Málaga (6,7%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de aproximadamente la mitad de las capitales españolas
Rentabilidad de los garajes: los de Murcia son los más rentables
Los garajes son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor en muchas capitales. La mayor rentabilidad se obtiene en Murcia (9,6%), Barcelona (6,7%), Toledo (6,5%), Tarragona (6,4%), Ávila y Castellón de la Plana (6,3% en ambos casos). En Madrid la tasa de retorno se sitúa en el 4,9%.
El encarecimiento del Bono del Estado hasta el 4,1% ha ampliado drásticamente el número de capitales donde los garajes rinden menos que la deuda pública: son ya 14. La menos rentable es Salamanca (2,6%), seguida por Granada (2,9%), Palma (3%), Palencia (3,2%), Santa Cruz de Tenerife (3,2%), Valladolid (3,3%), Ourense (3,6%), San Sebastián (3,7%), A Coruña (3,8%), Burgos (3,8%), Santander (3,8%), Segovia (3,9%), Córdoba y Vitoria (4% en ambos casos).