¿Asequible?

La ‘Ley de Vivienda Asequible’ parecía una buena iniciativa por parte del Gobierno Regional, aunque no obtuvo el respaldo necesario en la Asamblea esta semana pasada. Estar de acuerdo un partido con otro en casi cualquier asunto ya no está permitido bajo ningún concepto. En los parlamentos ya no se parla, se grita y se despotrica, se insulta y se menosprecia. A veces incluso se miente y no pasa nada.

Tan convencido de la necesidad de esta Ley está el presidente de la Comunidad, que ha dicho que, a pesar de haber perdido la primera ronda, la va a tramitar, aunque esta vez sea en forma de Proyecto de Ley. Según entiendo, esta figura permite partir el texto original en trozos más fáciles de digerir, para poder negociarlos con los partidos contrarios en más detalle, uno por uno. Es más lento, pero ofrece más posibilidad de llegar a acuerdos. Esperemos que lo consigan, porque la vivienda se está convirtiendo en un problema grave, de difícil solución.

¿Qué contiene este Decreto y cómo espera el gobierno regional modificar los mecanismos del mercado para conseguir 25.000 viviendas asequibles en cinco años?

La 'Vivienda Asequible de la Región de Murcia' (VARM) es una nueva tipología de vivienda protegida más flexible y adaptada a las necesidades actuales, con precios limitados y asequibles. Una vivienda tipo se estima entre 160.000 y 170.000 euros, por debajo del precio del mercado. El VARM en esencia reemplaza a la VPO de toda la vida. La idea es que la gente se pone en la cola para obtener una, y mediante baremación, los más necesitados las consiguen. Deben de mantener la vivienda un mínimo de diez años antes de poder revenderla.

El precio máximo de venta va a ser de 1.840 euros por metro cuadrado construido. Veamos los números. Suponiendo una vivienda de 70 metros cuadrados útiles tenemos dos dormitorios. Hay que construir escaleras, zaguanes, zonas comunes, sótanos con parking y necesitaremos ascensores. Usando un factor típico de 1,35, los promotores de los VARM van a poder vender el piso de unos 94 metros cuadrados por 173.000 euros. Máximo.

Pero antes hay que comprar el suelo, que esencialmente no existe en los municipios donde hay demanda. La falta de suelo finalista tiene muy difícil solución en un entorno de Planes Generales absolutamente desfasados, tramitación opaca y tortuosa, informes sectoriales infernales, y, en definitiva, una burocracia petrificada.

Por lo que el coste del suelo que sí está disponible está por las nubes. En las zonas del norte de la ciudad de Murcia, donde podría haber disponibilidad, no es raro que el vendedor espere conseguir mil euros por metro cuadrado de techo. O incluso más.

Con lo que el promotor tiene 840 euros para construir cada metro cuadrado de una vivienda que debe cumplir con el Código Técnico en sus últimas versiones.

Para hacerlo, el promotor debe acudir al banco para obtener la financiación, con los gastos de formalización, escrituras e intereses que esto conlleva.

Ojo, se me olvida, al arquitecto y al aparejador hay que pagarle, un porcentaje que va disminuyendo según la magnitud de la obra, vamos a suponer aquí un 5% del presupuesto oficial de construcción. Y el control de seguridad, y el seguro decenal tampoco hay que olvidarlo.

Vamos a decir que le quedan 700 euros para hacer la construcción. Pero la empresa constructora, que no encuentra mano de obra cualificada por ningún sitio, debe de generar algo de beneficio, y tiene unos gastos administrativos que debe soportar el promotor. Estos se suelen calcular sobre el 20% de presupuesto de ejecución material, en este caso vamos a restar. Al promotor a estas alturas le quedan 560 euros por metro cuadrado para llevar a cabo la construcción. Lo que acabamos de ver es la aplicación del método residual, y la palabra es muy descriptiva, porque le va a quedar eso, un residuo.

La nueva Ley propone unas primas significativas en la edificabilidad. Cada parcela dentro del Plan General tiene una superficie máxima sobre nivel de suelo que puedes construir. Por ejemplo, en una parcela de 10.000 metros cuadrados de superficie con una edificabilidad de 0,8 sería posible construir 8.000 metros cuadrados. Destinando el nuevo edificio a VARM, el promotor podría hacer un 40% más por la patilla. 3.200 metros cuadrados gratis. Excepto no funciona así. El vendedor ya se estaba frotando las manos con la extra que le otorga la nueva Ley y ha subido el precio del suelo en un 40% o más. El mercado se regula sólo, es muy difícil intervenir en él, y los resultados pueden producir efectos contrarios a los deseados.

Quizá donde más juego hay es el cambio de uso de oficinas y locales comerciales a vivienda asequible. Ya hemos visto cómo va a resucitar la Torre Norte, y esperemos que otros esqueletos esparcidos por la Región. Es probable que en este escenario el vendedor se encuentre más flexible a la hora de quitarse el peso de encima, y que se produzca una cosa más asequible.

¿Coliving como solución?

Dentro del marco de la nueva Ley, cuando finalmente se apruebe, vamos a ver una materialización en el concepto relativamente nuevo del 'coliving' que no se suele traducir del inglés para que parece una cosa atractiva, como el coaching. En realidad, hablamos de un piso de estudiantes, donde cada uno ocupa un miniapartamento, con minibaño y kitchenette, compartiendo zonas de coworking y gimnasios, y con un poco de suerte, te llevas bien con tus colivers.

El cohousing también figura, en una especie en cooperativa amplia, donde gente que piensa igual decide formar una especie de equipo comunitario generalmente de tipo sostenible y a veces de tipo geriátrico.

Finalmente, la nueva Ley declara de urgencia todos los trámites y procedimientos administrativos vinculados al nuevo modelo de vivienda asequible, incluidas licencias de obra o planeamiento. Se eliminan trámites como la calificación provisional y definitiva, que son sustituidos por una declaración responsable para agilizar la concesión de licencias.

Esperemos que esta ráfaga de medidas, se aprueben y que surten efecto cuanto antes.

Linkedin: Ernest Berkhout